Usucapião extrajudicial: requisitos e documentos

Como funciona o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, e quais documentos costumam ser exigidos.

O que é a usucapião

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada. Quem ocupa o imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição, pelo prazo que a lei prevê, pode pedir que essa situação seja reconhecida e levada ao registro.

O prazo depende da modalidade. O Código Civil prevê, entre outras:

• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse, independentemente de título e boa-fé, prazo que cai para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238).
• Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé (art. 1.242).
• Usucapião especial urbana: 5 anos de posse de área urbana de até 250 m², usada para moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240).

A via extrajudicial

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a Lei de Registros Públicos admite o pedido de reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está, sem processo judicial (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973).

A via extrajudicial é uma opção, e não uma obrigação: a lei diz que ela existe "sem prejuízo da via jurisdicional". O pedido é feito pelo interessado, representado por advogado, e segue também as regras do Conselho Nacional de Justiça, hoje reunidas no Provimento CNJ nº 149/2023, e as normas da Corregedoria do tribunal do estado.

Documentos exigidos

O art. 216-A lista os documentos que acompanham o pedido:

• Ata notarial lavrada por tabelião, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e na dos imóveis vizinhos (confinantes).
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
• Justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de pagamento de impostos e taxas do imóvel.

Quando os documentos sobre a posse são insuficientes, a lei permite comprová-la em um procedimento de justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15).

Como o pedido anda no cartório

Recebido o pedido, o registrador notifica os titulares de direitos sobre o imóvel e sobre os confinantes que não assinaram a planta. Eles têm 15 dias para se manifestar, e o silêncio é interpretado como concordância. Em condomínio edilício, basta notificar o síndico.

O cartório também dá ciência do pedido à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, e publica edital para que terceiros interessados possam se manifestar, também em 15 dias. Se a documentação estiver em ordem e não houver diligências pendentes, o registrador registra a aquisição do imóvel, abrindo matrícula quando for o caso.

Quando o pedido não segue no cartório

Se houver impugnação justificada, o cartório envia o procedimento ao juízo da comarca do imóvel, e o pedido passa a seguir o procedimento comum. Se a documentação não estiver em ordem ao final das diligências, o pedido é rejeitado. A rejeição no cartório não impede que a usucapião seja pedida depois na Justiça (art. 216-A, §§ 8º a 10).

O papel do advogado

A representação por advogado é exigida no pedido extrajudicial. Cabe ao advogado analisar a documentação, identificar a modalidade de usucapião aplicável, verificar a situação da matrícula e dos imóveis vizinhos e acompanhar as exigências do cartório até o registro. Cada situação de posse tem particularidades, e a viabilidade do pedido depende dessa análise individual.